大户型成2020年房地产成交主力,2021年是否依旧坚挺?

本文来自 微信公众号“克而瑞地产研究”。

导 读:大户型占比上升,豪宅放量增长。

与此同时,刚需市场整体低迷,两房去化速度明显放缓,成交占比降至16.36%,较2019年净减少2.33个百分点。说明刚需客群更易受卫生事件负面冲击,基于居民收入预期下滑,部分刚需客群缓置业,购房周期明显拉长。

2020年,112个重点监测城市三房户型整体延续小型化趋势,100平方米以下三房成交占比明显回升,较2019年净增长0.81个百分点;100-160平方米三房成交占比持续走低,较2019年净减少0.87个百分点。

2020年,舒适型别墅走俏,160平方米以上中大户型成交占比升至60.9%,较2019年净增长3.93个百分点。140平方米以下小户型成交占比跌至21.73%,较2019年净减少3.95个百分点。 

从成交面积段来看,小面积二手住宅需求依旧最为集中,但成交增长趋大化开始显现。据CRIC重点监测的10个样本城市二手住宅各面积段成交套数占比情况显示,90平方米以下面积段产品为成交主力,合计成交占比达60.4%,特别是70-90平方米需求旺盛,主要是一大部分刚需客群被挤压至二手房市场,选择小面积、低总价的二手房源来满足基本居住需求。但相较2019年来看,70平方米以下产品成交占比却明显下降了4.6个百分点,反观一线城市北京、上海、深圳以及二线城市中重庆、南京、武汉等140平方米以上大户型面积段产品成交占比显著上升,其中北京、深圳、郑州占比已超过8%。

正由于改善型需求依旧坚挺,刚需客群购买力则明显不济,100平方米以上中高端产品或将更受市场欢迎,市场占有率有望稳步提升。对于一线城市而言,增量刚需仍将占据较大的成交比重,而在收入预期下滑的作用下,刚需退坡已是大概率事件,低总价的小户型产品或将更受市场欢迎,80平方米以下两房成交或将更为活跃。对于二线以及三四线城市而言,改善型客群仍是最大的置业群体,100平方米以上中高档产品市场占有率有望稳步提升。尤其是二线城市,更有较强购买力支撑,140平方米以上高档产品或将更受市场欢迎。

成交主力三房或将延续户型小型化趋势,100平方米以下小三房成交或将更为活跃,成交占比也将继续提升,尤其是一二线城市,增长或将更为明显。相较而言,高端改善型需求坚挺,更有强劲购买力支撑,四房或将转向舒适化,160平方米以上大户型或将更受市场欢迎,尤其是二线以及三四线城市,市场占有率仍有一定的提升空间。

高端豪宅产品有望持续高位运行。一方面,房地产行业经过多年发展,逐渐从有房住向住好房转变,高净值人群终极改善自住需求依然强烈;另一方面,购房信贷中性偏积极,按揭环境相对友好,基于资产保值、增值需求,财富高净值群体认为购房并非“消费”而是“储蓄”,核心城市豪宅仍将是买房抗通胀的重要渠道,核心地段豪宅仍是资源稀缺品,好的产品仍是趋之若鹜的住房消费标的。

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